1. Qué debes entender por condición de entrega
La expresión “obra gris” puede variar entre proyectos. No la interpretes como una lista universal. Solicita un acta o ficha de entrega que identifique pisos, muros, plafones, instalaciones, tableros, preparación de climatización, baños, puntos hidráulicos y cualquier elemento incluido.
Toma fotografías y registra mediciones. La descripción contractual debe coincidir con el estado físico.
- Elementos existentes y su condición.
- Puntos de conexión disponibles y capacidades confirmadas.
- Trabajos que corresponden al propietario.
- Trabajos que corresponden al arrendatario.
- Restricciones de horario, acceso y manejo de materiales.
2. Diseña desde el proceso de trabajo
El primer plano no debe partir de cuántos muros caben, sino de cómo se moverán personas, información, pacientes o clientes. Define relaciones: qué áreas deben estar juntas, cuáles requieren silencio y cuáles necesitan acceso controlado.
- Recepción y espera.
- Trabajo abierto o estaciones.
- Privados, consultorios y salas.
- Archivo, impresión, limpieza y apoyo.
- Rutas de entrada, evacuación y servicio.
3. Coordina disciplinas
La arquitectura depende de instalaciones. Un cambio de distribución puede afectar iluminación, aire acondicionado, contactos, voz y datos, hidráulica o protección contra incendio. Coordinar por separado suele producir retrabajos.
La actividad específica debe revisarse con profesionales y autoridades competentes cuando requiera permisos o condiciones especiales.
| Disciplina | Decisiones que debe recibir |
|---|---|
| Arquitectura | Programa, privacidad, circulación y acabados. |
| Eléctrica y datos | Equipos, puestos, respaldo y crecimiento. |
| Climatización | Cargas, zonificación, operación y mantenimiento. |
| Hidrosanitaria | Puntos de agua, drenaje y equipos que lo requieran. |
| Seguridad | Acceso, señalización, detección y rutas aplicables. |
4. Construye un presupuesto por etapas
Separa proyecto, obra, equipamiento y contingencia. Un presupuesto global sin partidas dificulta controlar cambios y comparar proveedores.
- Levantamiento y proyecto ejecutivo.
- Autorizaciones y preparativos.
- Instalaciones ocultas.
- Divisiones, plafones y acabados.
- Mobiliario, señalización y puesta en marcha.
5. Define un calendario realista
El calendario debe incluir revisiones, cotizaciones, autorizaciones, compras, ejecución, pruebas, correcciones y mudanza. La obra física es solo una parte.
En las fichas de Torre Auro se presenta una adecuación estimada sujeta al proyecto y permisos. Esa referencia no sustituye un programa elaborado para cada ocupante.
| Hito | Evidencia de cierre |
|---|---|
| Proyecto aprobado | Planos y alcance autorizados. |
| Compras críticas | Equipos y materiales con fecha confirmada. |
| Instalaciones probadas | Protocolos o revisiones documentadas. |
| Entrega de obra | Lista de pendientes y responsables. |
| Inicio de operación | Servicios activos y equipo instalado. |
6. Cierra con documentación
Conserva planos finales, garantías, manuales, capacidades y fotografías de instalaciones antes de cerrar muros o plafones. Esta información facilita mantenimiento, cambios futuros y devolución del inmueble.
Lista de verificación
- Acta de condición de entrega.
- Programa de necesidades.
- Proyecto coordinado.
- Presupuesto por partidas.
- Autorizaciones identificadas.
- Calendario con pruebas y mudanza.
- Planos y garantías finales.
La condición de obra gris y los permisos aplicables deben verificarse en documentos del inmueble y con profesionales responsables.